Località che rendono oltre le previsioni
Aree in fase di urbanizzazione e/o sviluppo
Gli immobili con maggiori prospettive di crescita del capitale di solito sono situati in quartieri che attraversano una fase di trasformazione dei trend sociali e del rapporto locazione/proprietà. Come generalmente accade, studenti, artisti e giovani danno vita ad una nuova sottocultura, modificando l’atmosfera di un sobborgo. Nuovi inquilini e giovani famiglie, poi, si trasferiscono nell’area per godere dei suoi benefici, e in tal modo si registra un aumento dei proventi medi. La richiesta di immobili in vendita e in affitto aumenta e la scarsità di unità che ne consegue fa schizzare in alto i prezzi.
Anche sviluppi di progetto, miglioramento di infrastrutture come i trasporti pubblici o il trasferimento di aziende importanti possono innescare incrementi di valore.
Negli ultimi anni questi fenomeni si sono verificati in diversi distretti di Berlino, così come in certe aree di Amburgo, Colonia, Lipsia, Dresda e di altre città tedesche.
Quali sono le aree migliori in cui investire ?
Le aree che hanno già subito questo ciclo di urbanizzazione, come ad esempio alcune parti di Kreuzberg e Prenzlauer Berg, sono meno attraenti in termini di prezzo, anche tenendo conto di continui aumenti nel corso dei prossimi anni. Spesso è preferibile orientarsi su una località periferica o su un immobile che necessita di ristrutturazione in un quartiere più benestante e in buona posizione, ma anche su proprietà situate nei distretti attualmente in fase di urbanizzazione.
In generale sarebbe meglio evitare investimenti in immobili a basso prezzo nei circondari più ampi di Berlino, dal momento che molte di queste aree sono strutturalmente deboli. Anche la diminuzione della popolazione a causa di fattori demografici è un elemento che va preso in considerazione in qualsiasi investimento immobiliare – per quanto attraente possa sembrare.
I migliori acquisti si possono effettuare nelle città di medie dimensioni con grandi università come Lipsia, in quelle che traggono profitto dalla presenza di fabbriche di veicoli o in città dove si registra una forte domanda di spazi in affitto.
Gli oneri accessori per l’acquisto di proprietà variano a seconda della città e dello stato, e a volte possono risultare persino dimezzati rispetto a Berlino. Ciò può comportare un ulteriore 1-2% di rendimento del capitale all’anno, a seconda del rapporto Loan To Value.
Naturalmente, Berlino offre i suoi incentivi come capitale della Germania, e ci si può aspettare una maggiore rivalutazione a lungo termine. Nel mercato attuale, riteniamo che sia preferibile adottare una strategia di tipo buy and hold piuttosto che buy and sell.