Edifici residenziali e commerciali
La domanda di condomini è in aumento
La travolgente esplosione del mercato delle proprietà residenziali e degli appartamenti a Berlino è sotto gli occhi di tutti.
I condomini disponibili nella capitale tedesca stanno esaurendosi sempre di più, divenendo al contempo molto più costosi. Secondo gli studi di mercato da parte di CBRE, nei primi tre trimestri del 2020 sono stati registrati per la vendita circa 1.000 immobili, a fronte di meno di 900 unità durante lo stesso periodo nel 2019 e un numero simile nel 2018. Allo stesso tempo, il prezzo medio richiesto è salito a € 3.150 al metro quadrato, con un aumento del 15 % in un solo anno.
A Berlino i condomini sono merce rara. Sempre meno proprietari vogliono vendere, mentre cresce l'interesse da parte di potenziali acquirenti. Investitori privati e istituzionali stanno scommettendo sulla continua crescita della città.
Soprattutto i secondi stanno spingendo sempre più in questo mercato competitivo. A causa di tassi di interesse momentaneamente bassi e investimenti meno redditizi in altri settori, tali investitori stanno ripiegando principalmente su obiettivi più contenuti, il cui valore è inferiore ai 5 milioni di Euro. Un'altra questione riguarda le diverse strategie adottate dagli investitori a lungo termine e da chi acquista condomini per venderne gli appartamenti separatamente. Questi ultimi preferiscono acquisire uno stabile e ottimizzare l'investimento mediante la susseguente divisione e rapida vendita dei singoli appartamenti, in modo da ricavare il massimo profitto. D'altro canto gli investitori a lungo termine vengono penalizzati, in quanto devono acconsentire a pagare un prezzo più alto o puntare su immobili in "Milieuschutzgebieten", dove la vendita immediata a seguito di una divisione in blocchi di appartamenti è ormai diventata un'operazione pressoché impossibile.
Qual è la vostra strategia di investimento?
Fattori coinvolti al momento dell'acquisto di un condominio
L'acquisizione di un intero edificio risulta spesso più redditizia dal punto di vista economico rispetto all'acquisto di appartamenti singoli o pacchetti di appartamenti. La gestione dell'immobile e i costi di manutenzione possono essere inferiori se paragonati a quelli sostenuti per i singoli alloggi. Tuttavia, il nuovo proprietario di un condominio dovrà costituire ex novo un fondo di manutenzione successivamente dell'acquisto dello stesso.
È possibile effettuare la modernizzazione dell'edificio e soprattutto i lavori di ristrutturazione per ottimizzare il consumo energetico del condominio richiedendo agli inquilini l'esborso di una quota pari all'11% annuo dei costi sostenuti. In tal senso è necessario verificare in anticipo, tramite il processo di due diligence, se sia fattibile e in che misura sia possibile ristrutturare l'immobile nella fattispecie.
Un potenziale di reddito sufficientemente vantaggioso può talvolta giustificare un prezzo di acquisto iniziale più elevato. Per gli edifici a uso residenziale, i cosiddetti "Mietshäuser", il calcolo viene effettuato sulla base del coefficiente dell'affitto netto annuale dello stabile. Il precedente modello di riferimento sta rapidamente perdendo terreno, lasciando sempre più spazio alle stime calcolate secondo il binomio prezzo-metro quadrato. È necessario considerare entrambi i parametri per effettuare una valutazione. Nel caso in cui il proprietario precedente abbia mantenuto invariati i canoni d'affitto per lungo tempo, allora è necessario optare per una combinazione tra il prezzo calcolato al metro quadrato e il coefficiente di acquisto.
Ad oggi è sempre più difficile acquistare fabbricati proposti a un coefficiente minore di 25. Edifici costruiti tra gli anni cinquanta e settanta, palazzi manchevoli nel tempo di costante manutenzione o fabbricati situati alla periferia di Berlino sono raramente disponibili con un coefficiente variabile tra 25 a 30. Il valore del coefficiente medio per gli immobili siti all'interno dell'anello S-Bahn oscilla solitamente tra 28 e 35. Nelle zone residenziali più gettonate, dove sorge gran parte dei palazzi antichi costruiti prima della guerra, il coefficiente può arrivare fino a 30.
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È necessario definire la strategia ottimale per ciascun investimento al fine di sbloccare il potenziale d'investimento sull'immobile attraverso lo sviluppo di un business plan. La via è duplice: provvedere alla divisione immediata dell'immobile o effettuare un investimento a lungo termine. In entrambi casi, si tratta di un motivo in più per usufruire dei servizi professionali offerti da GATE Berlin.
Prezzi medi degli alloggi per il biennio 2020
