Mercato immobiliare di Berlino nel 2021

Opportunità per gli investitori immobiliari

Negli ultimi anni il mercato immobiliare di Berlino ha beneficiato di uno slancio notevole. I compratori stranieri hanno scoperto il valore degli investimenti sugli immobili berlinesi, da cui ha avuto origine un ulteriore impulso per i tassi di acquisto. Il fascino della capitale tedesca è più grande che mai. A seguito di un periodo di crescita relativamente stagnante, nel 2020 la popolazione supererà i 3,7 milioni di abitanti, mentre il Senato di Berlino prevede un incremento di 4 milioni di residenti entro il 2030.

Nonostante la crisi del debito dell'Unione Europea, la robusta economia tedesca fa sì che le grandi città teutoniche costituiscano un'oasi sicura per gli investimenti immobiliari.

Si tratta di un rapporto sostenibile tra le eccedenze di domanda e offerta, considerato anche il lungo protrarsi di un regime estremamente contenuto delle vendite di immobili a Berlino, con un volume di nuove opere edilizie ai minimi termini nel corso degli ultimi 15 anni. Questo processo si traduce inevitabilmente in un ulteriore aumento dei prezzi e dei canoni d'affitto.  

Andamento dei prezzi a Berlino nel 2021

Panoramica delle fasce di prezzo in base alla posizione

Nonostante l'equilibrio tra domanda e offerta di immobili a Berlino, sta diventando notevolmente più difficile trovare proprietà a buon prezzo localizzate nelle migliori posizioni. Il segmento di lusso offre il minor numero di immobili disponibili, con le migliori proprietà spesso vendute nelle fasi preliminari di costruzione o ristrutturazione.

  • I prezzi di acquisto della proprietà nel segmento inferiore del mercato e alla periferia di Berlino sono disponibili a partire da € 2.500 fino a € 3.500 per metro quadrato.
  • Per quanto riguarda gli immobili «buy-to-let» localizzati nelle zone agiate, i prezzi possono variare da € 3.500 fino € 5.000 per metro quadrato. Nelle aree di lusso o nel cuore del centro i prezzi salgono fino a € 6.000 per metro quadrato. Gli immobili vacanti o i nuovi progetti di sviluppo sono suscettibili di una maggiorazione di prezzo compresa tra il 30% e il 50% nelle suddette posizioni.
  • Le proprietà meno costose sul mercato sono ubicate in prossimità della periferia, come ad esempio Lichtenberg (€ 3.000), Reinickendorf (€ 2.800 ) o Marzahn (€ 2.500).
  • Appartamenti o edifici residenziali in posizioni periferiche, compresi gli immobili che necessitano di ristrutturazione, rientrano in una fascia di prezzo pari a un valore compreso tra 25 e 30 volte l'affitto annuo netto, con un rendimento intorno al 3-3,5 %. Nelle aree privilegiate i prezzi di vendita sono pari a circa 28-35 volte il canone annuo, con un rendimento intorno al 1-2,5 %.

Mercato degli affitti a Berlino

Si prospetta un incremento costante dei canoni d'affitto

Prezzi di acquisto più elevati influiscono sensibilmente sui livello degli affitti nel medio periodo. Gli affitti residenziali a Berlino hanno subito un incremento costante a partire dal 2012, a causa di uno squilibrio esistente tra domanda e offerta, unito a una forte richiesta di alloggi a scopo abitativo.

Secondo dati recenti provenienti dall'Associazione Inquilini di Berlino, il numero di famiglie è cresciuto di 134.800 unità negli ultimi dieci anni mentre il numero di appartamenti supplementari è aumentato di appena 33.366 unità. Attualmente i berlinesi spendono circa un quarto del proprio reddito per sostenere le spese di affitto. Una mappa che delinea l'andamento del costo della vita, realizzata dalla German Real Estate Association, mostra diverse analogie con lo sviluppo degli affitti residenziali sostenuti a Monaco di Baviera. Tuttavia, i residenti di Monaco pagano € 16,00 per metro quadrato. Si tratta di un valore quasi raddoppiato rispetto al canone corrisposto dai residenti berlinesi.

Risultati di una ricerca della Wohnungsboerse Berlin mostrano che il prezzo netto dei nuovi contratti di locazione per gli appartamenti a Berlino durante il biennio 2020/2021 corrisponde mediamente a € 12,00 mensili per metro quadrato. L'importo netto dell'affitto, sulla base dei contratti di locazione in essere, salvo i costi di esercizio o le spese di riscaldamento, si aggira mediamente intorno a € 10,40 al metro quadrato.

Prezzi medi per i nuovi contratti di locazione

I distretti più costosi ed eleganti di Berlino sono Grunewald (€ 14,50) e Mitte (€ 12,50), seguiti da Friedrichshain-Kreuzberg e Prenzlauer Berg (€ 9,75), Charlottenburg-Wilmersdorf (€ 9,52), Pankow (€ 8,92) e Steglitz-Zehlendorf (€ 8,50). I distretti i cui canoni d'affitto sono inferiori alla media comprendono Neukölln, Lichtenberg e Reinickendorf mentre quelli in cui l'importo del canone è significativamente più basso si trovano a Spandau (€ 7,90) e Marzahn (€ 6,90).