Incremento del capitale o rendimento sugli affitti ?
E’ importante comprendere che coloro che investono in un immobile possono aumentare la loro ricchezza in quattro modi:
1. Incremento del capitale – l’aumento del valore di un immobile e del suo terreno
2. Proventi da locazione – per generare flusso di cassa positivo dal valore della proprietà
3 Vantaggi fiscali – quali ammortamento, indennità per le spese deducibili come la manutenzione, interessi, ecc.
4. Rivalutazione forzata – favorendo una crescita del capitale attraverso interventi di ristrutturazione e/o sviluppo
Gli investitori dotati di una buona strategia possono beneficiare di una combinazione di tutti questi fattori.
In uno scenario ideale, sarà la strategia scelta a sostenere la selezione degli immobili e non, viceversa, l’immobile stesso ad imporre all’investitore una strategia dopo il perfezionamento dell’acquisto.
Incremento del capitale o rendimento degli affitti - Qual è la migliore strategia ?
Non esiste una risposta semplice. E’ chiaro che se entrambe le strategie esistono c’è un posto per ciascuna delle due. La posizione e le condizioni tecniche di un immobile sono fondamentali per determinare se questo renderà di più sulla base di una crescita del valore capitale e/o dei proventi degli affitti. Una proprietà che fornisce flusso di cassa positivo è quella in cui il rendimento dell’affitto è più alto e l’utile percepito copre il totale delle spese della struttura, inclusi gli interessi – il che equivale ad intascare soldi ogni mese.
In genere, gli immobili con una crescita del capitale superiore danno rendimenti di affitto più bassi.
La strategia sarà sempre determinata dal rischio
Vediamo molti principianti che iniziano con proprietà con flusso di cassa positivo raggiungere immediatamente profitti da locazione più elevati. Questa strategia sarà sempre determinata dal rischio. Un rendimento da locazione più alto ma proveniente da edifici più economici in condizioni tecniche mediocri o in aree sottosviluppate implica un rischio maggiore. In Germania è notevolmente difficile finanziare proprietà con posti vacanti o bisognose di restauro, ed è necessario un maggiore impegno di capitale proprio.
La valutazione del rischio dovrebbe essere corredata da una buona conoscenza delle posizioni in un’ottica di mercato e ciò comporta sia un’attenta valutazione del futuro potenziale, sia la comprensione del ciclo attuale del mercato in una particolare area.
La crescita del capitale è garantita se una proprietà: può essere acquistata ad un prezzo inferiore al suo valore di mercato in una buona posizione, è destinata ad essere gestita con interventi di ampliamento o restauro, oppure si trova in una zona che rende al di sopra della crescita media del capitale.
E’ difficile realizzare ricchezza a lungo termine solo con i proventi degli affitti
Se si opta per una strategia basata sul rendimento degli affitti piuttosto che sulla crescita del capitale, si può contare sugli utili degli affitti. Ma si rivelerà difficile accelerare la ricchezza a lungo termine, perché i rendimenti degli affitti vanno paragonati a un reddito dell’entità di uno stipendio. Accelerare ricchezza solo sullo stipendio è quasi impossibile a causa dell’inflazione.
Gli immobili con flusso di cassa positivo e con una crescita del capitale inferiore dovrebbero rientrare in una strategia a lungo termine, dato che prima devono essere recuperate le spese accessorie (notaio, tasse, ecc.) sostenute per l’acquisto dell’immobile. In considerazione di una strategia a lungo termine va messo in conto un eventuale aumento dei costi di manutenzione e di riqualificazione. Se nel corso del tempo si dovesse registrare un aumento dei tassi di interesse – come ci si aspetta che avvenga – una proprietà che oggi ha un cashflow positivo potrebbe in futuro subire un’inversione di tendenza. Perciò il periodo di interesse a tasso fisso concordato in origine, nell’attuale mercato a basso tasso di interesse, dovrebbe essere di almeno 15 anni, anche se l’interesse medio è un po’più alto rispetto ad un periodo più breve.
Gli investitori che optano per una strategia di crescita del capitale piuttosto che di rendimento degli affitti possono infine beneficiare di rendimenti molto più elevati e godrebbero di ulteriori benefici fiscali se decidessero di vendere la proprietà dopo 10 anni.